Preguntas frecuentes

Otra duda que con cierta frecuencia se nos formula tiene relación con querer solicitar una hipoteca para comprar una nueva casa, pero tener aún pendiente de vender otra vivienda.

Este tipo de operaciones se suelen denominar 'hipotecas cambio de casa' y algunas entidades la ofertaban con condiciones muy accesibles, ya que la cuota podía ser casi la misma que la que nos resultaría una vez vendida una de las casas. Otras entidades, en cambio, ofrecían una carencia sobre la hipoteca total, cuota bastante alta si en la casa que se pretendía vender existía una deuda hipotecaria importante.

Una pregunta que se repite; las cantidades pagadas por un préstamo hipotecario, si son para adquisición de la vivienda habitual y la compra se formalizó ante notario antes del 1 de enero de 2013, desgravan en el IRPF de futuros ejercicios fiscales. En caso contrario, la hipoteca no desgrava.

La subrogación consiste en cambiar a una de las partes del contrato de préstamo, ya sea el acreedor (la entidad financiera) ya el deudor (el cliente).

La subrogación en la persona del deudor se produciría cuando se transmite una vivienda hipotecada, y el comprador asume, con las condiciones antiguas o las nuevas que se pacten, pagar el préstamo pendiente; lógicamente, esta cuantía se deduciría del precio que correspondería entregar al vendedor. Esta subrogación no es obligatoria: el comprador puede comprar la vivienda libre de cargas, si el vendedor cancela la hipoteca con el dinero que el comprador le entrega en el acto de la compra.

La subrogación del acreedor se produciría cuando el prestatario encuentra una entidad financiera que le ofrece mejores condiciones económicas que las que tiene en su préstamo actual, y opta por cambiar de entidad financiera. Existe un procedimiento para esta operación, que incluso da al banco primitivo la posibilidad de mejorar voluntariamente las condiciones existentes. Para materializar esta opción, el deudor ha de tener en cuenta también todas las condiciones de la nueva entidad, sobre todo los gastos de formalización.

El tipo de interés del préstamo puede ser fijo o variable. Dado que se necesita un largo periodo para amortización el préstamo destinado a adquirir una vivienda, lo habitual es que el tipo de interés sea variable. Esta variación o cambios en el tipo de interés suele ser anual, y se basa en la variación, a su vez, de un llamado índice de referencia. Este índice de referencia ha de ser objetivo y quedar fuera de la influencia de la entidad financiera, siendo aconsejable que sea uno de los oficiales publicados por el Banco de España.

Financiar la compra de una casa con una hipoteca puede suponer gastos de cerca de un 15% de la hipoteca. Existen ventajas fiscales en algunas comunidades  autónomas como la andaluza, en caso de que se cumplan determinadas condiciones como tener menos de 35 años y adquirir una vivienda de menos de 130.000 euros.

Dependerá de las circunstancias. Para que una entidad financiera haga una oferta en firme ha de contar con una tasación de la vivienda, pues es la manera de identificar claramente el riesgo en el que incurriría de concederse el crédito. Y aunque no sea un importe excesivo (entre 200 y 300 €), la tasación la paga el usuario. Por esto, es conveniente conocer bien todas las condiciones del préstamo (tipo de interés, comisiones, porcentaje de préstamo sobre el valor de tasación, etc.) antes de ordenar la tasación, pues es posible que ésta arroje un importe insuficiente para la necesidad financiera del comprador de la vivienda, que imposibilite la concertación de ese préstamo en las condiciones requeridas.

Algunos bancos aceptan tasaciones de otras entidades; conviene informarnos de este extremo antes de ordenar alguna.

A continuación se señalan los gastos que habitualmente van asociados a la concesión de un préstamo hipotecario:

  • Comisión de apertura: agrupa, en un solo cargo, todos los gastos de estudio, tramitación o similares asociados a la concesión del préstamo.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sobre la escritura de préstamo. El importe varía según las Comunidades Autónomas; en Andalucía es del 1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria, existen ventajas fiscales para menores de 35 años, discapacitados, etc...
  • Minuta notarial por la escritura de concesión de préstamo, y generalmente también por la compraventa a la que el préstamo está asociada.
  • Minuta del Registrador de la Propiedad , por los mismos conceptos anteriores.
  • Gastos de tasación del inmueble, seguros sobre la vivienda y gastos de gestoría (liquidación de impuestos y tramitación de las escrituras ante el Registro de la Propiedad ).

Es necesario tener en cuenta que, por la compraventa, también deberá abonarse el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según que la vivienda sea nueva o de segunda mano, respectivamente.

Una pregunta que nos hace un usuario se refiere a que su banco le ha cambiado el tipo de interés variable que aplica a su hipoteca. ¿Puede el banco aplicar un diferencial sobre el euribor diferente al que pactó con el cliente?

La respuesta es un rotundo no, ha de cumplir lo que figura en la escritura de préstamo hipotecario. Lo que sí puede ocurrir es que se haya pactado una bonificación según seguros y productos vinculados, que varié en un ejercicio por tener más o menos vinculación. Leamos con atención la escritura antes de reclamar, por si se ha equivocado el banco o nosotros

Son tres las comisiones que las entidades financieras, en el marco de un préstamo hipotecario, pueden cobrar a sus clientes:

• De apertura, que incluirá todos los gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

• De cancelación, que será máxima del 1 % sobre el capital pendiente si el interés fuera variable (0,5 % si la hipoteca se suscribió después del día 27 de abril de 2003). La comisión, si el tipo de interés pactado fue fijo, no esta limitada legalmente, sin embargo en cumplimiento de una recomendación del Gobierno de 1996, no debe superar el 2,5 %, considerándose la superación del tipo referido mala práctica bancaria.

• De subrogación o novación; en este último caso, la comisión no podrá superar el 0,1 % si el cambio consistió en una ampliación del plazo de amortización del préstamo.

En caso de que el deudor de un préstamo hipotecario deje de pagar las cuotas, la entidad financiera puede dar por resuelto el contrato de préstamo y exigir todo el capital pendiente, para lo cual pediría al Juez que subastara la vivienda para cobrarse con el dinero de la adjudicación. Y si con este importe no bastase, podría resarcirse mediante los bienes del deudor hasta satisfacer plenamente la deuda.

Por ello, cuando se presenten dificultades económicas lo más aconsejable es negociar con el banco una fórmula de saneamiento; y en caso de no llegar a un acuerdo, puede ser que con la venta de la vivienda el importe que se obtenga sea mayor que a través de una subasta judicial.

Aún así, el deudor que se enfrente a una ejecución judicial de la hipoteca puede, por una sola vez, paralizar dicha ejecución si paga, además de las costas judiciales, el capital devengado y los intereses ordinarios y/o de demora que correspondieran.